Financiamiento a la vivienda en ALC

Una de las problemáticas para la reducción del déficit habitacional, es el financiamiento al promotor y al beneficiario final. El Banco Interamericano de Desarrollo (BID), publicó un documento en el año 2017, titulado “Financiamiento de Vivienda en América Latina y El Caribe”, que establece que “una vía para lograr este financiamiento vendría dada por la asignación específica de recursos privados, a partir de la identificación y definición de objetivos de inversión de fondos de ahorro previsional; y recursos públicos a través de la banca de desarrollo, por medio de operaciones de primer y segundo piso”. El planteamiento del BID es correcto, sin embargo, los países de América Latina y El Caribe (ALC) no han podido implementar estos esquemas de financiamiento a largo plazo, de manera que les permita reducir el déficit habitacional cualitativo y cuantitativo. Hace 12 años (2009), el 37% de las viviendas de América Latina (54 millones) exhibían un déficit cualitativo, consistente en mala calidad de infraestructuras, de materiales, hacinamiento e inseguridad jurídica. El déficit cuantitativo, relacionado con aquellas viviendas que no resisten reparación, se ubicó para la época en 9 millones de viviendas en la región. César Patricio Bouillon, editor de la publicación “Un espacio para el desarrollo de los mercados de vivienda en américa Latina y El Caribe”, auspiciado por el BID, indica que existen grandes diferencias entre países, en relación con el déficit cuantitativo de viviendas. Por ejemplo, Costa Rica tiene un 18% de viviendas que no pueden ser reparadas en la zona urbana y en la zona rural un 32%. En cambio, en Nicaragua el 78% de las viviendas rurales no pueden ser reparadas y el 60% en la zona urbana. Estos datos revelan que el déficit habitacional es directamente proporcional a la pobreza y que la falta de mecanismos de financiamiento para promotores o constructores de vivienda, agudiza aún más esta situación. Es decir, la falta de financiamiento a largo plazo, la informalidad laboral y la poca atención de la demanda de crédito, es lo que impide que los más pobres puedan tener una vivienda digna.

Para dar solución a las dificultades del acceso al financiamiento a familias pobres, el BID aconseja la necesidad establecer “un enfoque integral que enfrente las distintas causas de las restricciones crediticias”. El organismo entiende que hay dos factores a considerar para reducir el déficit y facilitar el acceso a una vivienda a familias de menores ingresos: subsidios por parte del Estado a la tasa de interés, al pago del inicial y a los seguros de hipotecas.

El subsidio a la tasa de interés reduce el riesgo de las instituciones financieras y los pagos a realizar por los beneficiarios, lo que aumentaría la demanda de vivienda y la oferta de crédito. El subsidio de la cuota inicial es de mucha utilidad, ya que en la mayoría de los países de ALC, este valor representa entre un 20% y un 30% del valor total de la vivienda. En muchas ocasiones, las familias no han logrado el ahorro necesario para cubrir este valor inicial. El BID indica que estos subsidios deben ser libres, es decir, que las familias elijan libremente el proyecto de su interés, lo que permitiría la reducción de precios entre los promotores. Ricardo Bebczuk y Edgardo Demaestri, investigadores del BID, sostienen que “Los subsidios al pago inicial constituyen la opción más adecuada dentro de la política de subsidios, ya que asegura cobertura, focalización, neutralidad y transparencia”. La Organización Internación del Trabajo (OIT), ha establecido que cerca del 50% de los trabajadores de ALC, son informales. Esta informalidad les impide ser sujeto de crédito ante las instituciones financieras. De ahí la importancia de un seguro estatal para préstamos hipotecarios, lo que garantizaría menor tasa de interés, mayor oferta de crédito y mayor producción de vivienda. En la propuesta de ley presentada en el Senado de la República, se consideran los aspectos relacionados con el subsidio a la tasa de interés, al pago del avance inicial y a los seguros de hipoteca por parte del Estado, entre otras modalidades. Así las instituciones financieras aumentarán significativamente su cartera de crédito, los promotores construirían una mayor cantidad de viviendas y más familias tendrán acceso a una vivienda digna. Tendríamos una mejor calidad de vida y un mayor desarrollo económico y social.