PLANIFICACIÓN Y DESARROLLO

Securitización de hipotecas

FÉLIX BAUTISTA

La securitiza­ción o titulari­zación de hipo­tecas permite vincular a las instituciones financieras (IF) que financian viviendas con los mercados de capita­les, a través de la emisión de títulos o valores con dis­tintos niveles de riesgos, los cuales son adquiridos por inversionistas en los merca­dos de capital.

Este mecanismo viabiliza que las IF salgan de los acti­vos antes de su vencimien­to, obteniendo así recur­sos sin afectar el resto de sus operaciones y su flu­jo de caja, para financiar otros productos bancarios. En Latinoamérica, Chile y Colombia, han desarrolla­do con éxito este mercado, combinando los fondos para viviendas con la secu­ritización.

En Chile, la Ley Núm. 19.301, que modificó la Ley Núm. 18.045 de Mer­cado de Valores, incorpo­ró en su contenido los tí­tulos de securitización y estableció la sociedad securitizadora, con ca­pacidad normativa pa­ra formar “patrimonios separados a partir de la emisión de títulos res­paldados por determina­dos créditos”. El objetivo de la norma en principio era lograr la reducción de los costos de financia­miento para la vivienda. Posteriormente, esto se extendió a la construc­ción de obras en general y a otros tipos de activos, ampliando las posibilida­des de que instituciones e inversionistas como las administradoras de fon­dos de pensiones adqui­rieran títulos de valor, para financiar viviendas e infraestructuras. El mo­delo chileno establecido ha sido altamente benefi­cioso, ya que otorga ma­yor liquidez, posibilita un uso más eficiente del capital y permite generar rentas adicionales, tales como comisiones, por la administración de los créditos.

La primera emisión de bonos de securitización en Chile se realizó hace 25 años (1996), por un monto de 8,585 millones de dólares y entre 1997 y 1999 se realizaron emisio­nes por un monto superior a los 48 mil millones de dólares.

La jefa de la División Control de Fondos Patri­moniales de la Comisión para el Mercado Finan­ciero de Chile, Vivianne Rodríguez Bravo, expli­ca que la securitización en Chile ha “ampliado las posibilidades de financia­miento para las socieda­des; ha reducido los cos­tos de financiamiento de viviendas; ha permitido a los inversionistas institu­cionales nuevas alterna­tivas de inversión; ha lo­grado mayor liquidez a ciertos instrumentos ilí­quidos y ha apoyado la in­versión en grandes proyec­tos de infraestructura”.

A partir de la década de los 90, en Colombia se realizaron importantes avances relacionados con la titularización de acti­vos.

Una de las más impor­tantes instituciones fi­nancieras, dedicada a la securitización, es la “Titu­larizadora Colombiana”, la cual logró colocar en el mercado el equivalente a 64 mil 400 millones de dó­lares en el 2019. La entidad señaló, según lo publica­do en el periódico La Re­pública de fecha 9 de abril de 2019, que en 17 años en el mercado colombiano ha emitido títulos por más de 22 billones de pesos co­lombianos, de cartera hipo­tecaria, con un total de 54 emisiones, lo que pone de relieve la fortaleza de esta institución y su credibilidad en el mercado, lo que le ha posicionado con una cali­ficación AAA, por parte de la entidad calificadora de riesgo BRC Investor.

El mercado de vivienda en Colombia ha sido el más beneficiado con estas emi­siones.

En el proyecto de ley que hemos sometido al Con­greso para crear el Minis­terio de Vivienda, Asenta­mientos Humanos Dignos y Edificaciones, en su artícu­lo 119, numeral 2, literal c, se establece la necesidad de financiar el sector vivienda utilizando la titularización a través del mercado de va­lores. Hay que aprobar esta ley cuanto antes, si quere­mos aumentar la produc­ción de viviendas y hacerlas más asequibles a los benefi­ciarios finales.