Financiamiento a la vivienda en ALC

Una de las pro­blemáticas para la reduc­ción del dé­ficit habita­cional, es el financiamiento al promotor y al beneficiario final. El Banco Interamerica­no de Desarrollo (BID), pu­blicó un documento en el año 2017, titulado “Financia­miento de Vivienda en Amé­rica Latina y El Caribe”, que establece que “una vía pa­ra lograr este financiamien­to vendría dada por la asig­nación específica de recursos privados, a partir de la identi­ficación y definición de obje­tivos de inversión de fondos de ahorro previsional; y re­cursos públicos a través de la banca de desarrollo, por me­dio de operaciones de primer y segundo piso”.

El planteamiento del BID es correcto, sin embargo, los países de América Latina y El Caribe (ALC) no han podido implementar estos esquemas de financiamiento a largo plazo, de manera que les per­mita reducir el déficit habita­cional cualitativo y cuantita­tivo. Hace 12 años (2009), el 37% de las viviendas de América Latina (54 millones) exhibían un déficit cualitati­vo, consistente en mala cali­dad de infraestructuras, de materiales, hacinamiento e inseguridad jurídica. El défi­cit cuantitativo, relacionado con aquellas viviendas que no resisten reparación, se ubicó para la época en 9 mi­llones de viviendas en la re­gión. César Patricio Bouillon, editor de la publicación “Un espacio para el desarrollo de los mercados de vivienda en américa Latina y El Caribe”, auspiciado por el BID, indica que existen grandes diferen­cias entre países, en relación con el déficit cuantitativo de viviendas. Por ejemplo, Cos­ta Rica tiene un 18% de vi­viendas que no pueden ser reparadas en la zona urbana y en la zona rural un 32%. En cambio, en Nicaragua el 78% de las viviendas rura­les no pueden ser reparadas y el 60% en la zona urbana. Estos datos revelan que el déficit habitacional es direc­tamente proporcional a la pobreza y que la falta de me­canismos de financiamiento para promotores o construc­tores de vivienda, agudiza aún más esta situación. Es decir, la falta de financia­miento a largo plazo, la in­formalidad laboral y la poca atención de la demanda de crédito, es lo que impide que los más pobres puedan tener una vivienda digna. Para dar solución a las dificultades del acceso al financiamiento a familias pobres, el BID acon­seja la necesidad establecer “un enfoque integral que en­frente las distintas causas de las restricciones crediticias”. El organismo entiende que hay dos factores a considerar para reducir el déficit y facili­tar el acceso a una vivienda a familias de menores ingre­sos: subsidios por parte del Estado a la tasa de interés, al pago del inicial y a los segu­ros de hipotecas.

El subsidio a la tasa de in­terés reduce el riesgo de las instituciones financieras y los pagos a realizar por los bene­ficiarios, lo que aumentaría la demanda de vivienda y la oferta de crédito. El subsidio de la cuota inicial es de mucha utilidad, ya que en la mayoría de los países de ALC, este va­lor representa entre un 20% y un 30% del valor total de la vi­vienda. En muchas ocasiones, las familias no han logrado el ahorro necesario para cubrir este valor inicial. El BID indi­ca que estos subsidios deben ser libres, es decir, que las fa­milias elijan libremente el pro­yecto de su interés, lo que per­mitiría la reducción de precios entre los promotores. Ricardo Bebczuk y Edgardo Demaes­tri, investigadores del BID, sostienen que “Los subsidios al pago inicial constituyen la opción más adecuada dentro de la política de subsidios, ya que asegura cobertura, focali­zación, neutralidad y transpa­rencia”. La Organización In­ternación del Trabajo (OIT), ha establecido que cerca del 50% de los trabajadores de ALC, son informales. Esta in­formalidad les impide ser su­jeto de crédito ante las insti­tuciones financieras. De ahí la importancia de un seguro estatal para préstamos hipo­tecarios, lo que garantizaría menor tasa de interés, ma­yor oferta de crédito y mayor producción de vivienda.

En la propuesta de ley presentada en el Senado de la República, se consideran los aspectos relacionados con el subsidio a la tasa de interés, al pago del avance inicial y a los seguros de hi­poteca por parte del Estado, entre otras modalidades. Así las instituciones financieras aumentarán significativa­mente su cartera de crédito, los promotores construirían una mayor cantidad de vi­viendas y más familias ten­drán acceso a una vivienda digna. Tendríamos una me­jor calidad de vida y un ma­yor desarrollo económico y social.