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Economía & Negocios lunes, 05 de diciembre de 2022

Contratos inmobiliarios ¿Quién defiende al adquirente?

  • Contratos inmobiliarios ¿Quién defiende al adquirente?
Patria Reyes Rodríguez
Santo Domingo, RD.

La ilusión de una vivienda propia y las facilidades que se “ofrecen” en la actualidad, motiva a muchas personas a involucrarse en algún proyecto inmobiliario, de los tantos que se construyen en el país, sin imaginarse que el proceso no es tan simple y fácil como se ve en los panfletos promocionales o como lo pintan los asesores inmobiliario o las constructoras.

“Sepáralo con US$500 y completa el inicial en cómodas cuotas”, así se involucró José Manuel en un proyecto inmobiliario aún por construir o en plano, sin tener toda la información necesaria para comprender bien el proceso y sin conocer el contrato que casi un mes después tendría que firmar, luego de pagar los US$500 y el 10% de separación.

Cuenta que, luego de depositar los primeros US$500, se le informó que la constructora daba un estimado de 28 días para completar la separación del inmueble US$10,500 más. Al cumplir con las transferencias y solicitud suya, se le compartió un modelo de su contrato, sin que el mismo contuviera las particularidades de su caso.

José Manuel fue citado para que firmara su contrato, un documento de 12 páginas, el cual no había leído en detalle pues no se lo habían entregado con la anterioridad necesaria para que pudiera leerlo con calma y estuviera consciente a cada uno de sus compromisos.

Así como a José Manuel, muchos adquirientes de viviendas firman contratos sin estar claramente conscientes de todo lo que esto implica o no se imagina, como es el caso de María Eugenia Santos, que luego de firmar el contrato, las cláusulas que este contiene le pueden permitir a la constructora varias a su favor las condiciones pactadas al inicio y hasta elevar más de un 50% el costo del inmueble.

“Estos contratos son terroríficos para el adquiriente y no hay ninguna institución pública que vele para que estos sean más equitativos o equilibrados con el riesgo, ni siquiera Proconsumidor, porque interviene cuando ya el problema está creado, para conciliar, pero por qué no existe una obligatoriedad de que los contratos sean aprobados por aluna entidad que equilibre los derechos de la constructora y del adquiriente en igualdad”, expresa María Eugenia.

“Yo me enteré por instagram del proyecto e inmediatamente me puse en contacto con la constructora. Ya habíamos visto muchos proyectos y algunas personas nos habían dado muy buena referencia de la constructora, sin embargo, luego que pagamos el inicial  y estamos casi en la fecha de que nos entreguen el apartamento, ellos nos notificaron de un aumento de 33%, casi un millón de pesos más de lo acordado”, explica la dama al Listín Diario.

 Análisis de un contrato inmobiliario
Los términos legales que usan los contratos inmobiliarios muchas personas no comprenden a cabalidad, pero veamos lo que un contrato de compra y venta inmobiliaria,  al que tuvo acceso este medio, plantea en algunas de sus cláusulas textualmente.

“Queda convenido en este contrato que para el caso de que, al momento de entregar debidamente terminado EL INMUEBLE resultare con un área de construcción menor a la cantidad de metros estimados en el presente contrato, LA DESARROLLADORA no estará obligada a disminuir el precio de venta en la proporción que fuere de lugar. Asimismo LA COMPRADORA reconoce y acepta que si el área de construcción de EL INMUEBLE resultare mayor a la cantidad de metros cuadrados estimados en este contrato, LA DESARROLLADORA podrá aumentar el precio convenido en la proporción o la cantidad de metros adicionales”.

Esta es un cláusula que rompe con el principio de que “lo que es igual no es ventaja”, osea, lo que es igual para el vendedor también lo debe ser para el comprador. Si la constructora exige un mayor monto si el inmueble tiene más metros cuadrado de lo acordado, también debe estar en disposición de disminuir el costo en caso de que los metros acordados sean menos.

Otro contrato analizado apunta que “EL PROMINENTE COMPRADOR acepta que LA PROMITENTE VENDEDORA puede variar a su discreción o porque así le sea requerido por las autoridades gubernamentales y municipales competentes, modificar el diseño, distribución, especificaciones, así alguno de los materiales a utilizar en el proyecto, siempre que estas modificaciones no afecten sustancialmente el proyecto o el apartamento objeto de este contrato”.

Esto quiere decir que la constructora puede justificar cualquier cambio en el inmueble en el diseño, distribución o en los materiales sin que el adquiriente pueda levantar reclamo legal por el mismo, siempre que estas no afecten “sustancialmente” el proyecto, algo que dependerá del criterio con el que se evalúe.

Ese mismo contrato indica que “el precio de venta del apartamento contenido en el presente contrato es aceptado por LAS PARTES en el entendido de que podría ser modificado, si se produjeran cambios en los precios de los materiales, la remuneración de la mano de obra a ser empleada en la misma, devaluación en nuestro signo monetario o cualquier otra causa no imputable a LA PROMINENTE VENDEDORA. En cuyo caso, la PROMINENTE VENDEDORA notificará la causa justificada al PROMINENTE COMPRADOR mediante correo electrónico o servicios de mensajería móvil”.

Es este el párrafo donde la constructora justifica sin ningún tope, ni equidad la transferencia de todo el riesgo de  la ejecución de la obra al adquiriente, sin que exista nadie que lo defienda.

Desequilibrio
Por limitación de espacio, no es posible mostrar todas los artículos, párrafos o claúsulas de los contratos analizados, no obstante, abundan las que penalizan cualquier tipo de atraso del adquiriente, imponiendo moras y haciendo explicito el derecho de la constructora a rescindir el contrato sin necesidad de intervención judicial. Asimismo, es nototria la cantidad de artículos en que se justifican los atrasos o cambios en que pudiera incurrir la constructora.