Oficinas transformadas en viviendas, una tendencia inmobiliaria avivada por la pandemia en EEUU

A pocas cuadras de la Casa Blanca, un modesto edificio en el centro de Washington que una vez albergó oficinas del Departamento de Justicia de Estados Unidos se convertirá en el hogar de cientos de personas.

La transformación de ese espacio vacío para oficinas hace parte de una oleada de proyectos de "reutilización adaptativa" que arrasaron en el mercado inmobiliario de Estados Unidos en 2021, cuando promotores compraron hoteles y oficinas que luchaban por mantenerse a flote para luego anunciar que se convertirían en edificios de apartamentos.

"El mercado habló, y dijo que hay mayor valor para una conversión que para continuar como espacio de oficinas", explicó Michael Abrams, director de Foulger-Pratt, la firma de desarrollo inmobiliario que está transformando el edificio de 14 pisos de la New York Avenue en 255 apartamentos.

Una encuesta del servicio de búsqueda inmobiliaria RentCafe encontró que el año pasado alrededor de 20.100 apartamentos en Estados Unidos se construyeron a partir de propiedades convertidas, casi el doble del número del año anterior.

Las llamadas conversiones inmobiliarias podrían ofrecer un camino para los lugares céntricos de las ciudades estadounidenses, que no son los mismos desde el éxodo de trabajadores de oficina por cuenta del estallido del covid-19 hace casi dos años, y que dejó a los propietarios y comercios locales en apuros.

"La lenta recuperación del mercado de oficinas solo hará que sea mucho más costoso mantener edificios de oficinas vacíos", anticipó Abrams.

Las conversiones también pueden aliviar la escasez de viviendas asequibles, particularmente en ciudades como Washington, donde los alquileres notoriamente altos son una característica del estilo de vida.

"Desde la perspectiva general, solo necesitamos una mayor oferta. Al tener más oferta, tanto el crecimiento del precio de la vivienda como los alquileres disminuirán", estimó Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR).

Demasiadas oficinas

A pesar de la recesión por el covid-19, el precio medio de las viviendas existentes aumentó un 15,8 % en el transcurso de 2021 y, para el mes pasado, la oferta había alcanzado un mínimo histórico, según datos de la NAR, lo que probablemente exacerbó una crisis de viviendas asequibles previa a la pandemia.

A partir de 2017, la Oficina de Responsabilidad del Gobierno de Estados Unidos (GAO) consideró que el 48% de los inquilinos tenía "una carga de alquiler", lo que significa que pagaban más del 30% de sus ingresos en alquiler, una cifra que había aumentado seis puntos porcentuales durante los 16 años anteriores.

Mientras tanto, el país tiene exceso de oficinas. Y, como muchas de ellas son de la década de 1980, ahora son demasiado antiguas para ser atractivas para las empresas, explicó Tracy Hadden Loh, de Brookings Metro.

Con sus diseños enfocados en necesidades obsoletas como espacio para archivadores, "realmente todo el edificio está obsoleto", dijo en una entrevista.

"Mayor y mejor uso"

Marc Ehrlich, director de inversiones de Rose Associates, que ha convertido oficinas de Nueva York en viviendas, dijo que esos proyectos tienden a ser "propiedades bien ubicadas que necesitan un mayor y mejor uso".

Uno de los recientes proyectos promisorios de su firma es la transformación de una oficina que alguna vez usó la empresa de telecomunicaciones AT&T en un lugar donde la gente quiera vivir.

Los nuevos apartamentos contarán con espacios de trabajo colaborativo, ante la probabilidad de que muchos inquilinos quieran seguir trabajando desde casa, previó Ehrlich.

En Washington, los desarrolladores inmobiliarios se están abalanzando sobre propiedades que antes alquilaba el principal empleador de la región, el gobierno federal.

Una de ellas es The Wray, un edificio de oficinas que usó el Departamento de Estado, ahora totalmente renovado para albergar apartamentos. Los únicos vestigios de su uso anterior están en el vestíbulo, donde los mosaicos son originales y también se mantuvo el directorio de oficinas.

"El grupo de (anteriores) inquilinos que regresa a (usar) estos edificios se reduce drásticamente, y eso es lo que pone presión sobre ese tipo de propiedad, eso es lo que crea la oportunidad", dijo Abrams.

Los proyectos de reutilización adaptativa tienden a demandar alquileres altos, dijo Loh, pues a menudo requieren renovaciones costosas, como la construcción de nuevos baños individuales donde alguna vez fueron comunales.

Si bien se ha demostrado que la expansión del inventario alivia los precios en otras áreas del mercado inmobiliario, "esta no es una solución a la crisis de la vivienda", advirtió.

"Esta es una solución para revitalizar áreas como el centro de las ciudades que están súperdominadas por lugares como los espacios de oficinas".