PLANIFICACIÓN Y DESARROLLO
Securitización de hipotecas
La securitización o titularización de hipotecas permite vincular a las instituciones financieras (IF) que financian viviendas con los mercados de capitales, a través de la emisión de títulos o valores con distintos niveles de riesgos, los cuales son adquiridos por inversionistas en los mercados de capital.
Este mecanismo viabiliza que las IF salgan de los activos antes de su vencimiento, obteniendo así recursos sin afectar el resto de sus operaciones y su flujo de caja, para financiar otros productos bancarios. En Latinoamérica, Chile y Colombia, han desarrollado con éxito este mercado, combinando los fondos para viviendas con la securitización.
En Chile, la Ley Núm. 19.301, que modificó la Ley Núm. 18.045 de Mercado de Valores, incorporó en su contenido los títulos de securitización y estableció la sociedad securitizadora, con capacidad normativa para formar “patrimonios separados a partir de la emisión de títulos respaldados por determinados créditos”. El objetivo de la norma en principio era lograr la reducción de los costos de financiamiento para la vivienda. Posteriormente, esto se extendió a la construcción de obras en general y a otros tipos de activos, ampliando las posibilidades de que instituciones e inversionistas como las administradoras de fondos de pensiones adquirieran títulos de valor, para financiar viviendas e infraestructuras. El modelo chileno establecido ha sido altamente beneficioso, ya que otorga mayor liquidez, posibilita un uso más eficiente del capital y permite generar rentas adicionales, tales como comisiones, por la administración de los créditos.
La primera emisión de bonos de securitización en Chile se realizó hace 25 años (1996), por un monto de 8,585 millones de dólares y entre 1997 y 1999 se realizaron emisiones por un monto superior a los 48 mil millones de dólares.
La jefa de la División Control de Fondos Patrimoniales de la Comisión para el Mercado Financiero de Chile, Vivianne Rodríguez Bravo, explica que la securitización en Chile ha “ampliado las posibilidades de financiamiento para las sociedades; ha reducido los costos de financiamiento de viviendas; ha permitido a los inversionistas institucionales nuevas alternativas de inversión; ha logrado mayor liquidez a ciertos instrumentos ilíquidos y ha apoyado la inversión en grandes proyectos de infraestructura”.
A partir de la década de los 90, en Colombia se realizaron importantes avances relacionados con la titularización de activos.
Una de las más importantes instituciones financieras, dedicada a la securitización, es la “Titularizadora Colombiana”, la cual logró colocar en el mercado el equivalente a 64 mil 400 millones de dólares en el 2019. La entidad señaló, según lo publicado en el periódico La República de fecha 9 de abril de 2019, que en 17 años en el mercado colombiano ha emitido títulos por más de 22 billones de pesos colombianos, de cartera hipotecaria, con un total de 54 emisiones, lo que pone de relieve la fortaleza de esta institución y su credibilidad en el mercado, lo que le ha posicionado con una calificación AAA, por parte de la entidad calificadora de riesgo BRC Investor.
El mercado de vivienda en Colombia ha sido el más beneficiado con estas emisiones.
En el proyecto de ley que hemos sometido al Congreso para crear el Ministerio de Vivienda, Asentamientos Humanos Dignos y Edificaciones, en su artículo 119, numeral 2, literal c, se establece la necesidad de financiar el sector vivienda utilizando la titularización a través del mercado de valores. Hay que aprobar esta ley cuanto antes, si queremos aumentar la producción de viviendas y hacerlas más asequibles a los beneficiarios finales.