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Puntos de vista miércoles, 13 de enero de 2021

PLANIFICACIÓN Y DESARROLLO

Mercado de vivienda en América Latina y el Caribe

  • Mercado de vivienda en América Latina y el Caribe
Félix Bautista
@felixrbautista

 El mercado de vi­vienda en Amé­rica Latina y El Caribe (ALC), enfrenta retos desafiantes en términos de financiamiento para los pro­motores y desarrolladores, las instituciones financieras, los mercados de capitales y los Es­tados. Un estudio del Banco Interamericano de Desarro­llo (BID) de 2017, revela que el sistema bancario de ALC fi­nanció al sector privado gene­ral, el equivalente al 40% del Producto Interno Bruto (PIB), en el período 2006-2012, mientras que la región de Asia Oriental y el Pacífico otorgó el 125%; la zona Euro un 135% y Estados Unidos un 200% del PIB. En la región de ALC, los mercados de capitales no han podido diseñar esquemas que permitan hacer frente al finan­ciamiento del mercado de vi­vienda a largo plazo. De ahí que, de la cartera de crédito de los bancos en la región sólo el 13% se destinó a préstamos hipotecarios, el 60% a créditos comerciales y el 27% a crédi­tos de consumo, según el es­tudio.

Los investigadores de la Comisión Económica pa­ra América Latina y el Caribe (CEPAL), Cecilia Vera y Daniel Titelman Kardonsky, conside­ran que “la escacez de fuentes de financiamiento de media­no y largo plazo, es una de las principales causas que limitan la participación de las institu­ciones financieras en el finan­ciamiento de la vivienda”.

La problemática del finan­ciamiento de la vivienda ra­dica en que un segmento importante y amplio de los paises de ALC, no reciben los ingresos suficientes para pa­gar el valor de la vivienda en el mercado privado del nego­cio inmobiliario. El ecosiste­ma del mercado de vivienda, según el estudio presentado por el BID, lo integran propie­tarios de terrenos, construc­tores, promotores, bancos y adquirientes. El factor deter­minante -aunque no el único-, para adquirir una vivienda es el ingreso.

Un sistema o modelo de financiamiento de vivienda que incentive la participación del sector privado, es decisivo para reducir el deficit habita­cional en la región latinoame­ricana. De ahí que la partici­pación de los Estados es clave. En la última década, los go­biernos de la región han dise­ñado dos modalidades con la finalidad de reducir el déficit: un Estado que construye y fi­nancia y un Estado que crea facilidades al sector privado.

La primera opción ha pre­sentado sus dificultades, por la limitación de recursos de los Estados, la mala gestión de las entidades responsables de construir y financiar las vi­viendas y la politización de las asignaciones.

La segunda opción, con­siste en que el Estado crea las condiciones para que el sector privado y el mercado constru­yan las viviendas necesarias para reducir el déficit. El estu­dio del BID indica en este as­pecto que este modelo se fun­damenta en tres pilares: “el otorgamiento de subsidios a los beneficiarios finales; la ne­cesidad de construir un fondo de ahorro previo, con incenti­vo adicional y el otorgamien­to de crédito por parte del sistema financiero, con tasas subsidiadas por parte del Es­tado, a través de sus institu­ciones financieras de segundo piso”. Chile y Costa Rica son un buen ejemplo de este mo­delo.

Además de esta segun­da opción, -que nos parece la más acertada, por crear las condiciones para que el sector privado invierta mayor canti­dad de recursos en el merca­do de viviendas-, para que las instituciones financieras (IF) asignen recursos al financia­miento a largo plazo a los ad­quirientes finales, se hace ne­cesario la participación de los mercados de capitales que, como se describió en la parte inicial, su intervención es muy limitada en los países de ALC.

Es preciso destacar que la crisis financiera del año 2008, originada en Estados Unidos, debido a un crecimiento in­usitado del sector inmobilia­rio, ha obligado a las IF a su­jetarse a las nuevas normas de Basilea III, relacionadas con los requerimientos de ca­pital, liquidez y solvencia, lo que ha incrementado el cos­to de financiamiento a largo plazo. Las consecuencias de estas restricciones han gene­rado una reducción en el fi­nanciamiento del mercado de vivienda en ALC. La respues­ta a esta dificultad la plantea el BID en el estudio indicado: “subsidio de la tasa de inte­rés y el apoyo y ampliación de los mercados de valores co­mo complemento del rol de la banca de desarrollo”.

Diseñar e implementar po­líticas públicas de largo pla­zo para el desarrollo del mer­cado de viviendas, es crear las condiciones para el creci­miento económico sostenible. El proyecto de Ley Orgánica que crea el Ministerio de Vi­vienda y Asentamientos Hu­manos Dignos, que se estudia en el Senado de la República Dominicana, incluye meca­nismos para lograr este obje­tivo.